Diafon Bakımı Kim Yaptırır? Bakım Periyodu, Ortak Gider, Yönetici Sorumluluğu ve Kiracı - Ev Sahibi Ayrımı

Diafon bakımını kim yaptırır? Kısa cevap

Apartmanın ortak diafon sistemini bakıma almak ve arızayı giderttirmek yöneticinin görevidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yönetim planında aksi yazılmadıkça yöneticinin ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almasını ve kat malikleri kurulunca verilen kararları uygulamasını öngörür. Dış kapıdaki panelin çalışmaması, kapının uzaktan açılamaması ya da tüm binada görüşme olmaması bu kapsamda değerlendirilir.

Kanunda diafonun adı geçmez; asansör için ise 35. maddenin (l) bendi aylık bakım ve yıllık kontrolün ilgili teknik düzenlemelere göre yaptırılmasını açıkça yöneticiye bağlar. Diafon için benzer bir yasal periyot yoktur. Bu nedenle bakım sıklığı, kapsamı ve bedeli bakım sözleşmesi, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla şekillenir.

Ortak sistemin bakımı yönetici tarafından yaptırılır; fakat bakım gideri yöneticiye değil, kat maliklerine aittir. Daire içi arızalar ise aşağıda anlatıldığı gibi ayrı bir sorumluluk alanındadır.

Hangi parça ortak yer, hangisi daire sorumluluğu?

Genel kural, binanın ortak kullanımına hizmet eden parçaların ortak yer, bağımsız bölümün içinde kalan parçaların ise o bölümün sorumluluğunda olmasıdır. Kanunun 4. maddesi genel giriş kapılarını, antreleri, koridorları ve ortak tesisleri her halde ortak yer sayar; ayrıca ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu diğer yer ve şeyleri de ortak yer kapsamına alır. Diafon bu sayımda adıyla geçmediğinden değerlendirme, sistemin ortak hizmet görmesine dayanır.

Aşağıdaki ayrım uygulamada en çok kabul gören yaklaşımdır. Sınır çizgisi çoğunlukla yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında yazılır; yazılı değilse tartışma çıkabilir, bu yüzden sınırın kayda geçirilmesi önerilir.

• Ortak yer (yönetici yaptırır, ortak gider): dış kapı paneli, panel üzerindeki kamera, hoparlör, mikrofon, tuş takımı ve isimlik; elektrikli kapı kilidi ve kapı kapatıcı; merkezî güç kaynağı ve yedek akü; kat dağıtım kutuları; binayı baştan sona geçen kolon hattı.
• Daire sorumluluğu (malik veya kiracı): daire içindeki iç ünite (monitör veya telefon), daire girişindeki bağlantı klemensinden iç üniteye giden kısa hat, iç ünitenin kendi adaptörü varsa onun gücü ve dairede kullanıcıdan kaynaklanan hasarlar.
• Gri alan: daire kapısının dışındaki kat sahanlığı kutusu ile daire kapısı arasındaki bağlantı; zil butonu ve kat zili. Bu noktalar yönetim planına veya kurul kararına göre ortak ya da daireye ait sayılır.
• Kullanıcı hatası: iç ünitenin düşürülmesi, sıvı teması ya da hatta müdahale edilmesi gibi kusurlu hareketlerin bedeli, kusuru olan kişiye rücu edilebilir; kanunun 20. maddesi bu rücu hakkını düzenler.

Ortak gider payı nasıl hesaplanır, kiracı öder mi?

Kanunun 20. maddesinin (b) bendi, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinin, aralarında başka türlü anlaşma yoksa, kat maliklerince arsa payı oranında paylaşılacağını söyler. Kapıcı, bahçıvan gibi bazı giderler ise eşit paylaşılır. Diafon bakım bedeli bakım ve onarım kalemi olduğu için kural olarak arsa payı oranına göre dağıtılır.

Hesap yöntemi şöyledir: daire payı = toplam gider × (dairenin arsa payı ÷ toplam arsa payı). Örneğin toplam arsa payı 1000, dairenin arsa payı 25 ise o daire giderin yüzde 2,5'ini öder. Yönetim planı eşit paylaşımı öngörüyorsa her daire eşit pay verir.

Kiracı açısından durum şudur: Kanunun 22. maddesine göre gider borcundan kiracı da malikle birlikte sorumlu olabilir, fakat kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Aidatın kiracıya mı ev sahibine mi ait olduğu ise kira sözleşmesine bağlıdır; işletme niteliğindeki küçük bakım kalemleri genellikle kiracıya, yenileme niteliğindeki büyük kalemler ev sahibine yüklenir. Ayrıntı için apartmanda güvenlik sistemi giderleri yazısına bakabilirsiniz.

Daire içi iç ünite arızası: ev sahibi mi kiracı mı?

Daire içindeki iç ünite arızasında sorumluluğu belirleyen ölçüt, arızanın olağan kullanımdan mı yoksa cihazın ömründen ya da kusurlu kullanımdan mı kaynaklandığıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmasını; 317. maddesi ise kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemesini, bu konuda yerel âdete de bakılmasını düzenler.

Pratikte kullanılan ayrım şöyledir:

• Ev sahibinin üstlendiği durum: cihazın eskimesi, ömrünü tamamlaması, üretim kusuru, kolon bağlantı klemensinin bozulması ve iç ünitenin yenilenmesi gerektiren arızalar.
• Kiracının üstlendiği durum: ekranın temizliği, ahize veya düğme gibi sarf niteliğindeki küçük parçaların bakımı ve kendi kusuruyla verdiği zarar.
• Bildirim yükümlülüğü: TBK 318 uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir; bildirmezse doğan zarardan sorumlu olabilir.
• Yazılı kayıt: kira sözleşmesine iç ünitenin teslim durumu ve markası/modeli yazılırsa uyuşmazlık azalır. Kiralık evde hak ve yükümlülükler için kiralık evde güvenlik sistemi ve kiracı hakları yazısına göz atın.

Yönetici ne zaman kendisi karar verir, ne zaman kat malikleri kurulu toplanır?

Rutin bakım ve acil arıza onarımı yöneticinin yetkisindedir; yeni sistem kurmak, eski sistemi değiştirmek ya da özellik eklemek ise kat malikleri kurulu kararı gerektirir. Ayrım, yapılan işin bakım-onarım mı yoksa yenilik mi olduğuna dayanır.

Kanunun 42. maddesi, ortak yerleri daha düzgün ya da kullanımı daha kolay hale getirmeye yarayan yenilik ve ilavelerin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılacağını söyler. Analog diafonun görüntülü veya IP sisteme çevrilmesi bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıntılı oy çoğunluğu için apartman diafon değişimi için kat malikleri kararı yazısını okuyabilirsiniz.

• Yönetici tek başına karar verir: yıllık bakım sözleşmesinin yürütülmesi (yönetim planında yetki varsa), tek parça arızası, küçük yedek parça, acil müdahale ve bakım firmasından randevu alma.
• Kat malikleri kurulu kararı gerekir: yeni bakım firmasıyla uzun süreli sözleşme yapılacaksa ve yönetim planı yetki vermiyorsa; sistemin tümünün değiştirilmesi; kamera, kart okuyucu gibi yenilik eklenmesi; bütçeyi aşan harcama.
• Toplantı usulü: kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır; ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa en geç on beş gün içinde yapılacak ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu aranır (m. 30). Olağanüstü toplantı çağrısı en az on beş gün önceden yapılır (m. 29). Yenilik kararları için m. 42'deki sayı ve arsa payı çoğunluğu ayrıca aranır.
• Karar defteri: kararlar noter onaylı deftere yazılır, toplantıdaki malikler imzalar (m. 32). Karara itiraz için iptal davası süresi toplantıya katılan ve aykırı oy veren malik için karar tarihinden itibaren bir aydır (m. 33).
• Yönetici zorunluluğu: sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atamak zorunludur (m. 34).

Periyodik bakım kontrol listesi: neye, ne sıklıkla bakılır?

Genel uygulama, diafon sistemi için yılda en az bir kez tam kontrol ve yoğun kullanılan ya da dış etkiye açık kapı panelleri için kısa aralıklı görsel kontroldür. Kesin sıklık için üreticinin kurulum kılavuzu ve bakım sözleşmesi esastır.

Aşağıdaki liste bakım ziyaretinde sırayla izlenecek adımları gösterir. Sesli ve görüntülü kapı iletişim cihazlarına ilişkin Avrupa standardı EN 50486, ürün tarafında elektriksel güvenlik, ses ve görüntü gereklerini ve çevre koşullarını tanımlar; ürünün hangi standarda göre üretildiği üretici belgesinden teyit edilebilir.

• 1. Panel temizliği: yumuşak, hafif nemli bezle yüzey ve tuş takımı silinir; çözücü ve aşındırıcı kullanılmaz; ses delikleri tıkanmışsa açılır. Metal yüzeyde paslanma kontrol edilir.
• 2. Kamera lensi: toz, örümcek ağı, su lekesi ve çizik kontrol edilir; lens yumuşak bezle silinir. Gece görüşü ve ters ışıkta görüntü kalitesi test edilir.
• 3. Ses testi: her daireden panele ve panelden daireye iki yönlü konuşma denenir; hoparlör ve mikrofon seviyesi, yankı ve cızırtı kontrol edilir. Gerekirse cızırtı ve ses bozulması yazısındaki adımlar izlenir.
• 4. Kilit ve menteşe: kapı kolayca ve tam kapanıyor mu, elektrikli kilit açma komutunda sesli çalışıyor mu, kapı kapatıcı ayarı doğru mu, menteşede gevşeme var mı bakılır. Çalışmayan kilit için kapı açma butonu sorunları rehberi kullanılır.
• 5. Güç kaynağı: çıkış gerilimi ölçülür ve etiket değerinin üretici toleransı içinde olduğu kontrol edilir; ısınma, fan ve bağlantı gevşekliği incelenir. Hesap mantığı için diafon güç kaynağı seçimi yazısına bakılabilir.
• 6. Yedek akü (varsa): gerilim, şişme ve sızıntı kontrol edilir; elektrik kesintisinde sistemin çalışma süresi denenir. Akü ömrü üreticiye göre değişir, değişim tarihi etikete yazılır.
• 7. Bağlantı ve kablo: klemensler sıkılır, nem ve oksit kontrol edilir; panelin arka kutusunda su girişi aranır.
• 8. Kat ve daire turu: kat zilleri, iç ünite ekranı, ahize ve çağrı melodisi denenir; isimlikler güncel mi bakılır.
• 9. Yazılı rapor: bulgular, yapılan işlem, değişen parça ve bir sonraki bakım tarihi forma işlenir.

Bakım sözleşmesinde neler yazmalı?

İyi bir diafon bakım sözleşmesi kapsamı, periyodu ve sorumluluk sınırını açıkça yazar. Yönetici sözleşmeyi imzalarken yönetim planındaki yetkisine ve kurul kararına bakmalıdır.

Bedeli etkileyen başlıca faktörler daire sayısı, panel ve iç ünite adedi, sistemin analog ya da IP oluşu, kamera ve kart okuyucu gibi ek modüller, ziyaret sıklığı ve yedek parçanın kapsama dahil olup olmadığıdır.

• Kapsam: hangi cihazların (panel, güç kaynağı, kat kutuları, iç üniteler) bakıma dahil olduğu ve daire içi müdahalenin kapsam dışı olup olmadığı.
• Periyot: yılda kaç ziyaret yapılacağı ve ziyaretin içeriğini gösteren kontrol listesi.
• Arıza müdahalesi: başvuru kanalı, hedef müdahale süresi ve mesai dışı arıza koşulları.
• Parça ve işçilik: değişen parçanın sözleşme kapsamında mı yoksa ayrı bedelli mi olduğu; yedek parça garantisi.
• Rapor ve kayıt: her ziyaret sonunda imzalı bakım formu verilmesi.
• Süre ve fesih: sözleşme süresi, yenileme ve fesih bildirimi, yönetici değişince devir.
• Veri ve gizlilik: panelde kamera ve kayıt varsa görüntüye kimin eriştiği ve kişisel verilerin korunması.

Kayıt tutma: neden önemli, neler saklanmalı?

Bakımın yapıldığını kanıtlayan tek şey kayıttır. Kanunun 36. maddesi yöneticiyi kararları, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri deftere işlemeye, giderlerin belgeleriyle diğer belgeleri bir dosyada saklamaya zorunlu kılar. Diafon bakım evrakı bu dosyanın parçası olmalıdır; yönetici değişince yeni yöneticiye devredilmelidir.

Kayıtlar olası bir uyuşmazlıkta hem yönetici hem kat malikleri hem de kiracı ve ev sahibi için koruma sağlar.

• Bakım formları: tarih, yapan firma, kontrol edilen maddeler, ölçülen güç kaynağı gerilimi, bulgular.
• Arıza kayıt defteri: arıza tarihi, bildiren daire, müdahale tarihi, yapılan işlem.
• Parça değişimi: değişen parçanın modeli, seri numarası ve garanti süresi.
• Belgeler: bakım sözleşmesi, faturalar, kurul kararı, ürün kılavuzu ve garanti belgeleri.
• Panel fotoğrafı: bakım öncesi ve sonrası, özellikle nem ve hasar bulgularının.

Bayifi'de kurulumcu ve ürün bulmak

Diafon bakımı için bölgenizdeki kurulumcuları Bayifi'de bayi dizininden ve il rehberlerinden inceleyebilirsiniz. Cihaz ve yedek parça tarafında toptancıların anlık stoklu ürünlerini pazar sayfasında görebilirsiniz. Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye değildir; somut uyuşmazlıklarda yönetim planınıza ve bir avukata danışın.