Apartman Diafon Değişimi: Kat Malikleri Kurulu Kararı, Oy Çoğunluğu ve Kurulumcunun Teklif Dosyası

Diafon değişimine kim karar verir: yönetici mi, kat malikleri kurulu mu?

Diafon sisteminin yenilenmesi, yönetim planında aksine bir yetki yoksa kat malikleri kurulunun kararıyla yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.27 ve m.32 uyarınca anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve kurulun kararlarına tüm malikler, yönetici ve denetçiler uymak zorundadır.

Yönetici ya da üç kişilik yönetim kurulu (KMK m.34) ise kararı uygulayan organdır. KMK m.35'e göre yönetici, kurulca verilen kararları yerine getirir ve ortak yerlerin korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır. Yani arızalı bir diafonun acil onarımı yöneticinin görev alanındadır; sistemin tümüyle başka bir sisteme çevrilmesi ise yenilik niteliği taşıdığı için kurul kararı ister.

Yetkilerin sınırı yönetim planında yazar. KMK m.28'e göre yönetim planı tüm kat malikleri için sözleşme hükmündedir; bazı planlar yöneticiye belli bir tutara kadar harcama yetkisi verir. Bu yüzden ilk adım, binanın yönetim planını okumaktır. Teknik farkları görmek için görüntülü diafon sistemleri rehberine bakılabilir.

Hangi oy çoğunluğu aranır? KMK m.30, 31 ve 42

Ortak yerlerin daha rahat ve kolay kullanılmasına yarayan yenilik ve ilaveler için KMK m.42, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu arar. Uygulamada bu, hem malik sayısının hem arsa paylarının yarısından fazlasının kararı destekleyen tarafta olması şeklinde anlaşılır; tek bir ölçütün sağlanması yetmez.

Kanun diafonu adıyla anmaz. Mevcut sistemi aynı nitelikte onarmak ya da değiştirmek bakım-onarım sayılabilir; kablolama, ünite türü ya da özellikler bakımından yeni bir sisteme geçmek yenilik sayılabilir. Bu ayrım somut olaya göre yargıda değerlendirilir. Tereddütte kalan bina, daha güçlü olan çoğunluğu (sayı ve arsa payı birlikte) hedefleyerek riski azaltır.

Toplantı ve karar yeter sayıları da ayrıca işler:

• KMK m.30: kurul, malik sayısı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
• KMK m.30 ikinci fıkra: yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda yeter sayı için ayrıca konmuş hükümler saklıdır, yani m.42 gibi özel çoğunluklar ikinci toplantıda da aranır.
• KMK m.31: her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oyu toplam oyların üçte birini aşamaz.
• KMK m.31: oy yetkili vekille kullanılabilir; bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
• KMK m.31: alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren malik görüşmelerde hazır bulunabilir ama oya katılamaz.

Toplantıya çağrı ve karar defterine işleme adımları

Karar ancak usulüne uygun toplantıda alınırsa sağlam olur; çağrı ve defter kayıtları iptal davasında ilk bakılan noktalardır. Adımlar şöyle ilerler:

• Gündemi yazın: "Ortak diafon sisteminin yenilenmesi, teklif seçimi, gider paylaşımı ve yöneticiye sözleşme yetkisi verilmesi" gibi açık bir madde koyun.
• Çağrı yapın: KMK m.29'a göre olağanüstü toplantı yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle yapılabilir; toplantı sebebi bildirilerek, toplantıdan en az onbeş gün önce tüm maliklere imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılır.
• İkinci toplantıyı baştan duyurun: çağrıda ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de yazılır; iki toplantı arası yedi günden az olamaz.
• Oylamayı kayıt altına alın: oy kullanan malikler ve vekâlet belgeleri not edilir.
• Karar defterine yazın: KMK m.32'ye göre kararlar, sayfaları sıra numaralı ve noter mühürlü deftere yazılır, toplantıdaki tüm maliklerce imzalanır; karara aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar.
• Defteri saklayın: KMK m.36 uyarınca yönetici kararları, giderleri ve belgeleri tutar; defteri her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırır.
• Karardan sonra itiraz süresini bilin: KMK m.33'e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir.

Ortak giderler: sistemin bedelini kim öder?

Gider paylaşımı için ilk bakılacak yer yönetim planı ve kurul kararıdır; plan ve karar sessizse KMK m.20 devreye girer. M.20'ye göre, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat malikleri ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit paylaşılır.

M.20'nin (c) bendine göre malik, ortak yer ya da tesisten yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Yenilik niteliğindeki işlerde ise m.42, giderlerin yeniliklerden faydalananlarca faydalanma oranına göre ödeneceğini söyler. Hangi ilkenin diafona uygulanacağı tartışmaya açık olabildiği için kararda "giderler arsa payı oranında" ya da "her bağımsız bölüme eşit" gibi net bir ifade yazılması en güvenli yoldur.

KMK m.43, çok masraflı, lüks veya bütün maliklerce kullanılması zorunlu olmayan yenilikler için faydalanmak istemeyen malikin gidere katılmayabileceğini düzenler. Sıradan bir bina girişi diafonu için bu hükmün uygulanıp uygulanmayacağı olayın özelliğine bağlıdır; çok yüksek kapsamlı özellik taleplerinde (ör. kayıt, uzaktan erişim, ek kamera) bu risk artar. Ödenmeyen paylar için m.20 gecikme tazminatını ve icra takibini öngörür.

Yönetim açısından ayrıca yıllık işletme projesi önem taşar; 7579 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 22.05.2026) KMK m.35 ve m.37'de avans ve işletme projesi bakımından değişiklik yapılmıştır. Büyük bir diafon yatırımını işletme projesine ya da ayrı bir avans kararına bağlamadan önce bu güncel metne bakın.

Daire içi ünite kimin sorumluluğunda?

Daire içindeki görüntülü ünite fiziken bağımsız bölümde durur ama sistemin ayrılmaz parçasıdır; bu nedenle bedelini ve montajını kararda açıkça yazmak gerekir. Kanun "ünite" için ayrı bir kural koymaz; uygulamada iki model görülür:

• Ortak gider modeli: ana santral, kapı paneli, kablo omurgası ve daire üniteleri tek paket olarak karara bağlanır; gider kurulun belirlediği oranda paylaşılır.
• Daire sahibi modeli: ortak kısım (panel, santral, ana hat) ortak giderden, daire üniteleri ise ilgili malikten tahsil edilir; ünite modeli ve bedeli teklifte tek tek yazılır.
• Kademeli model: bazı daireler daha gelişmiş ünite isterse farkı kendileri öder, standart paket ise ortak giderden karşılanır.
• Montaj erişimi: KMK m.23, bağımsız bölümdeki tesislerin onarımı veya yeniden yapılması için başka bir bölüme girmek gerekiyorsa o bölümdeki malik ve oturanların girişe izin vermesini ve gerekli işlere katlanmasını ister. Diafon montajı için de bu hüküm dayanak olarak tartışılabilir; yine de randevu planı yapmak daha sağlıklıdır.
• Kiracılar: KMK m.22'ye göre kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak gider borcundan müteselsilen sorumludur; ünite bedelinin kime ait olacağı kararda belli değilse kiracı-malik arasında anlaşmazlık çıkar.

Teklif toplama ve karşılaştırma nasıl yapılır?

Teklifler aynı kapsam üzerinden alınırsa karşılaştırılabilir; farklı kapsamlarla gelen teklifler kurulu yanıltır. Yönetim, kurulumcudan keşif yapmasını ve yazılı teklif vermesini isteyip tüm firmalara aynı şartnameyi göndermelidir.

Şartnamede şu başlıklar bulunmalıdır: kapı sayısı, daire sayısı, mevcut kablolama durumu (iki telli, çok telli veya IP altyapısı; farkı iki telli ve IP diafon farkı yazısında bulabilirsiniz), kapı paneli türü, daire ünite adedi, kapı açma yöntemi ve elektrikli kilit uyumu, yedek güç gereksinimi.

Karşılaştırma ölçütleri yalnızca nihai tutar olmamalıdır; aşağıdaki başlıklar aynı ağırlıkta okunmalıdır:

• Kapsam: panel, santral, güç kaynağı, kablo ve montaj dahil mi, hariç mi?
• Garanti: cihaz ve işçilik garantisi süresi, hangi arızaları kapsadığı, garantiyi kimin verdiği.
• Arıza yanıt süresi: telefon yanıtı, yerinde müdahale ve yedek cihaz taahhüdü saat olarak yazılı mı?
• Yedek parça ve sürdürülebilirlik: ürünün üretiminin sürüp sürmediği, yedek parçaya erişim.
• Bakım: periyodik bakım ziyareti var mı? Bakım şartları için bakım sözleşmesi rehberi kullanılabilir.
• Uyum: sistemin binanın elektrik altyapısı ve kapı kilitleriyle uyumu; yangın anında kapıların açılması için elektrikli kilit türleri yazısına bakılabilir.
• Referans: aynı türden apartman ve site çalışmaları ile iletişim bilgisi.

Ortak alan elektrik arızası ve acil durumlar

Diafon arızasının sebebi çoğu zaman sistemin kendisi değil, ortak alan elektrik beslemesi ya da kapı hattıdır; bu durumda onarım karar gerektirmeden yönetici tarafından başlatılabilir. KMK m.35'e göre yönetici, anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır; m.20 ise ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerinin arsa payı oranında paylaşılacağını belirtir.

Pratik yaklaşım şudur: ortak alan elektrik panosu, sigorta, trafo veya hat arızası gibi bakım niteliğindeki işleri yönetici doğrudan yaptırır, harcamayı belgeler ve ilk kurulda sunar. Eski sistemin tamamının yerine yenisinin kurulması gibi büyük işlerde ise kurul kararı alınır. Bu çizgiyi netleştirmek için yönetim planına harcama limiti eklemek mümkündür; yönetim planı değişikliği için KMK m.28 tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arar.

Bina giriş kapısı can güvenliği ve tahliye bakımından da önemlidir. Elektrik kesintisinde kapının açık kalıp kalmayacağı, yedek güç ve manuel açma imkânı keşifte mutlaka sorulmalıdır. Görüntü kaydı özelliği istenirse kişisel veri kuralları devreye girer; apartman ve sitede güvenlik kamerası yazısındaki aydınlatma ve saklama kuralları orada da önemlidir.

Kurulumcu için teklif dosyası ve apartman müşterisini kazanma yolu

Apartman müşterisi bireysel müşteri gibi karar vermez; teklifin kurulda sunulup oylanacağı unutulmamalıdır. Bu yüzden teklif yöneticinin tek başına okuyacağı bir fiyat listesi değil, yönetimin toplantıda rahatça savunabileceği bir karar dosyası olmalıdır.

Toplantıya sunulacak dosyada şu belgeler yer almalıdır:

• Keşif özeti: mevcut sistemin durumu, kablo hattı, arızaların nedeni, fotoğraflı tespit.
• Kapsam tablosu: panel, santral, ünite ve kablo kalemleri ile dahil olmayan işler (kırma-dökme, boya, elektrik pano işleri) ayrı ayrı.
• Garanti şartları: süre, kapsam, hariç tutulan durumlar ve garantiyi kimin verdiği.
• Arıza yanıt süresi: iş saatleri içinde telefonla dönüş ve yerinde müdahale için saat cinsinden taahhüt.
• Gider paylaşım önerisi: ortak kısım ve daire ünitesi ayrımıyla kararda kullanılabilecek hazır madde metni.
• Uygulama takvimi: kaç günde bitecek, daireye giriş randevuları, kapı kullanımı sırasında geçici çözüm.
• Teklif geçerlilik süresi ve ödeme planı: toplantı tarihine göre yazılı süre.
• Referanslar: benzer apartman ve sitelerden iletişim kurulabilecek örnekler.

Bayifi'nin bu süreçteki yeri

Bayifi, güvenlik ve diafon sektöründe kurulumcu ile toptancıyı buluşturan bir B2B pazar yeri ve il il firma dizinidir; apartman yönetimleri için hukuki danışmanlık vermez. Bina yönetimleri keşif ve teklif için kendi ilindeki kurulumcuları bayiler dizininden inceleyebilir. Kurulumcular teklif dosyasındaki ürünlerin toptan stok durumuna pazar sayfasından bakabilir; firmasını dizine eklemek isteyenler için kayıt sayfası açıktır. Hukuki sonuç doğuran kararlarda yönetim planı ve güncel kanun metni esas alınmalı, gerekirse avukata danışılmalıdır.