Apartmanda Güvenlik Sistemi Giderleri Ortak Gider mi, Kim Öder? Kamera, Diafon ve Aidat Rehberi

Güvenlik sistemi giderleri ortak gider midir?

Evet; apartman veya sitenin ortak alanındaki kamera, diafon, bariyer, kartlı geçiş ve alarm sistemlerinin bakım, onarım ve işletme giderleri ortak gider sayılır ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20 uyarınca, yönetim planında başka bir düzen yoksa, kat malikleri arsa payı oranında karşılar. Kanun kamera veya diafonu adıyla saymaz; m.20, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerini ve ortak tesislerin işletme giderlerini genel ifadeyle ortak gider kapsamına alır, güvenlik sistemleri de bu ifadenin içinde değerlendirilir.

Pratikte dört soru birbirinin ardından gelir: işi kim başlatır, kim karar verir, gider nasıl bölüşülür ve borcunu ödemeyen malike ne yapılır. Aşağıdaki bölümler bu soruları KMK ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) maddeleriyle sırayla yanıtlar. Mevzuat bilgileri 22 Mayıs 2026 tarihli birleştirilmiş KMK metnine göre kontrol edilmiştir; yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Diafon sistemini yenileme kararının oy çoğunluğu ve toplantı adımları ayrıntılı olarak apartman diafon değişimi rehberinde anlatılmıştır; bu yazı giderin paylaşımına, kiracı-malik ilişkisine ve tahsile odaklanır.

• Onarım ve bakım: mevcut sistemi çalışır tutmak, yönetici tarafından plan ve bütçe kapsamında yürütülür.
• Yeni kurulum veya sistem değişikliği: kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
• Paylaşım ölçüsü: yönetim planı, plan sessizse KMK m.20.
• Kiracı payı: kira sözleşmesi, sözleşme sessizse TBK.
• Ödenmeyen pay: m.20 uyarınca dava veya icra takibi, aylık yüzde beş gecikme tazminatı.

Gider paylaşım ölçüsü: arsa payı mı, eşit pay mı?

KMK m.20, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça giderleri iki grupta toplar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans eşit paylaşılır; sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır. Başka türlü anlaşma çoğu zaman yönetim planında yazılıdır; plan, tüm kat malikleri için sözleşme hükmündedir (m.28).

Güvenlik sistemlerine bu çerçevede şöyle bakılır:

• Güvenlik görevlisi veya bekçi ücreti: bekçi giderleri kapsamında değerlendirilir ve plan farklı yazmadıysa bağımsız bölüm başına eşit paylaşılır. Site güvenliğinde insan ve teknoloji dengesi için site güvenliği rehberine bakılabilir.
• Kamera, diafon, bariyer bakım ve onarımı: ortak yerlerin bakım ve onarım gideri olarak arsa payı oranında paylaşılır; periyodik servis sözleşmesi bedeli de bu gruba girer.
• Sistemin elektrik ve internet gideri: kayıt cihazı, bariyer motoru, sunucu veya internet hattı gibi ortak tesisin işletme gideri olarak arsa payı oranına göre bölünür.
• Farklı oran: yönetim planı eşit pay veya başka bir oran yazıyorsa o geçerlidir; planı değiştirmek için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28).

Kullanmıyorum diyen malik ödemekten kaçınabilir mi?

Hayır; m.20, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmekle ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya gerek olmadığını ileri sürmekle gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını söyler. Zemin kattaki dükkân sahibinin diafonu hiç kullanmadığını veya bodrum dairesinin kameradan yararlanmadığını söylemesi bu nedenle gider payını ortadan kaldırmaz.

İstisna yenilik ve ilave harcamalarda ortaya çıkar. m.43'e göre çok masraflı olan, yapının özel durumuna göre lüks sayılan ya da bütün maliklerce kullanılması zorunlu olmayan yenilik ve ilavelerden yararlanmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir; gideri kararı verenler öder. Sonradan arsa payı oranında katılan malik, yenilikten yararlanma hakkını kazanır.

Zarar bir kişinin kusurundan doğmuşsa gider onun üzerine yıkılabilir. m.20'nin son fıkrasına göre gidere bir malikin veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanlar yaptıkları ödemeler için o kişiye rücu edebilir; m.19 da her malikin kusuruyla verdiği zarardan diğer maliklere karşı sorumlu olduğunu belirtir. Kamerayı veya diafon panelini kasıtlı bozan bir sakin bu çerçevede sorumlu tutulur.

Bakım-onarım ile yenileme farkı ve karar nisapları

Mevcut sistemi aynı nitelikte çalışır tutmak bakım-onarımdır; sisteme yeni bir kabiliyet katmak, kapsamı genişletmek veya başka bir sisteme çevirmek ise yenilik ve ilave sayılır. Kanun bu ayrımı güvenlik cihazları için örneklemez; sınır somut olaya göre belirlenir ve uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesi değerlendirir.

Ayrım pratikte şu şekilde yapılır:

• Bakım-onarım örneği: arızalı kameranın, adaptörün, kayıt cihazı sabit diskinin ya da diafon panelinin benzer nitelikte değişimi; periyodik servis. Yönetici m.35 uyarınca ortak yerlerin korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır.
• Yenilik örneği: binada hiç kamera yokken sistem kurmak, kamera sayısını belirgin biçimde artırmak, analog sistemden IP sisteme geçmek, plaka tanıma, bariyer veya kartlı turnike eklemek. m.42'ye göre bu tür yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır: hem malik sayısının hem arsa paylarının yarısından fazlası kararı desteklemelidir.
• Toplantı ve karar yeter sayısı: m.30'a göre kurul, malik sayısı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğu aranır, ancak m.42 gibi özel yeter sayılar saklıdır. Her malik bir oya sahiptir (m.31).
• Karar defteri: kararlar sayfaları sıra numaralı, noter mühürlü deftere yazılır ve toplantıdaki maliklerce imzalanır (m.32). Karara karşı iptal davası süresi m.33'e göre toplantıya katılıp aykırı oy verenler için karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde altı aydır.
• Tek başına işlem yasağı: bir kat maliki ortak yerlerde kendi başına değişiklik yapamaz (m.42); m.19'a göre tüm maliklerin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Kendi isteğiyle kapı önüne kamera çeken sakin için bu hüküm hatırlatılır.
• Plan değişikliği: gider paylaşım oranını değiştirmek isteyen bina yönetim planını değiştirmelidir; bunun için tüm maliklerin beşte dördünün oyu gerekir (m.28).

Kiracı ve ev sahibi arasında hangi gider kime ait?

Kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım önce kira sözleşmesine, sözleşme sessizse TBK hükümlerine bağlıdır; TBK kiracıya kiralananın olağan kullanımına bağlı giderleri, kiraya verene ise kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü yükler. Bu nedenle rutin servis payı ile yatırım niteliğindeki yenileme farklı yerlere düşer.

İlgili TBK hükümleri şunlardır: m.303'e göre kiraya veren kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere katlanmakla yükümlüdür; ancak m.341'e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse ve aksine yerel âdet yoksa kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır. m.317 kiracıya kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini yükler, yerel âdete de bakılır. m.301 kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunu, m.346 ise kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler.

Bu hükümler birlikte okunduğunda tablo şöyle özetlenir; her madde sözleşme ve somut olaya göre değişebilir:

• Aylık aidat içindeki rutin servis, elektrik ve görevli payı: kullanım gideri niteliğindedir; kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu yazılıysa kiracı öder.
• Yeni sistem kurulumu veya sistem yenileme için toplanan olağanüstü avans: yatırım niteliğindedir; genel yaklaşımda ev sahibine aittir ve kiracıya yüklenmesi m.346 bakımından geçerlilik tartışması doğurur.
• Normal yıpranmadan doğan arıza: kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü (m.301) kapsamında ev sahibine aittir.
• Kiracının kusurlu kullanımından doğan arıza: kiracı özenle kullanma borcu altındadır (m.316); kasıtlı veya ihmalle verilen zarardan o sorumlu olur. Sistemin daire içi ünitesi için ayrıntı görüntülü diafon arızaları rehberinde yer alır.
• Apartman yönetimine karşı sorumluluk: KMK m.22'ye göre kiracı, malikin ortak gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Aidat borcu ve icra takibi: adımlar ve gecikme tazminatı

Gider veya avans payını ödemeyen malike karşı yönetici ya da diğer maliklerden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir; ödeme geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı da işler (KMK m.20). Uygulamada günlük hesap için aylık oran 30'a bölünür ve şu formül kullanılır: gecikme tazminatı = gecikmiş pay × 0,05 × gecikme günü ÷ 30.

Tahsil süreci genellikle şu sırayla ilerler:

• Dayanağı hazırlayın: yönetim planı, onaylı işletme projesi veya kurul kararı borcun temelidir. m.37'ye göre kesinleşen işletme projeleri ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır.
• Borç dökümü çıkarın: kalem, dönem, bağımsız bölümün payı ve gecikme tazminatı ayrı ayrı gösterilmelidir; yönetici belgeleri m.36 gereği dosyalar.
• Yazılı uyarı gönderin: kanun bu aşamayı zorunlu kılmasa da noter ihtarı veya taahhütlü mektup, hem ödeme için fırsat tanır hem delil bırakır.
• İcra takibi başlatın: yönetici m.35 uyarınca yükümlülüğünü yerine getirmeyen maliklere karşı dava ve icra takibi yapmakla görevlidir.
• Kiracıya başvurun: m.22 uyarınca kiracı da kira miktarı ölçüsünde sorumludur; ödediği tutar kirasından düşülür.
• Kanuni ipotek: borç mahkemece tespit edilmişse yöneticinin, yoksa bir malikin yazılı isteğiyle borç tutarı için diğer malikler lehine kanuni ipotek tescil edilebilir; gider borcu alacakları öncelikli sayılır (m.22).

Yönetici neyi tek başına yapabilir? Bakım sözleşmesi ve küçük harcama sınırı

Kanun yöneticiye ortak yerlerin korunması ve bakımı için gereken tedbirleri alma ve yönetim dolayısıyla doğan borçları ödeme görevi verir, fakat tek başına harcayabileceği bir tutar sınırı koymaz; bu sınır yönetim planı, işletme projesi ve kurul kararıyla belirlenir. m.35 yöneticinin görevlerini yönetim planında aksine hüküm olmadıkça saydığı için ilk bakılacak yer planın yönetici yetkisi maddesidir.

Kanun yalnız asansörde aylık bakımın yaptırılmasını açıkça yöneticiye görev olarak yazar (m.35/l); kamera, diafon ve bariyer için böyle bir hüküm yoktur. Bu yüzden bakım sözleşmesi yetkisini yönetim planı veya kurul kararı netleştirmelidir.

• Yönetici tek başına yapabilir: acil arıza onarımı, mevcut bakım sözleşmesinin bedelini ödemek, küçük sarf malzemesi alımı; işletme projesindeki bütçe ve planın verdiği yetki kapsamında.
• Kurul kararı önerilir: yeni bakım sözleşmesi imzalamak, bir yıldan uzun veya kendiliğinden yenilenen sözleşmeler, plandaki sınırı aşan harcamalar, yeni sistem kurulumu. Yönetici her yıl yeniden atanır (m.34), bu yüzden çok yıllı sözleşmeyi yöneticinin değişimine dayanıklı kılmak için karara bağlamak sağlıklıdır.
• Sınır boşsa ne yapılır: kurulda yöneticiye belirli bir tutara kadar tek imzayla harcama yetkisi veren bir karar alın ve tutarı açıkça yazın; sınırın üstündeki harcamalar için teklif ve kurul onayı şart koşulsun.
• Sorumluluk ve denetim: yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (m.38), yıllık hesap verir (m.39) ve kurul tutumunu sürekli denetler (m.41).

Teklif toplama ve karar tutanağı: şablon mantığı

Karar tutanağının amacı, ilerideki iptal ve tahsil uyuşmazlıklarında kimin neye, hangi çoğunlukla, hangi bedel ve oranla yetki verdiğini tek bakışta göstermektir. Teklif aşamasında aynı kapsam üzerinden en az üç yazılı teklif alınması, karşılaştırmayı adil kılar.

Teklif dosyasında kapsam ve cihaz modelleri, montaj ve kablolama kalemleri, garanti süresi, arıza yanıt süresi, parça ve işçilik dahil olup olmadığı, bakım periyodu, sözleşme süresi ve fesih koşulları eşit başlıklarla karşılaştırılır. Fiyatı etkileyen faktörler kamera ve kayıt cihazı sayısı, kablo mesafesi, kayıt süresi, uzaktan izleme ve bakım kapsamıdır. Toptan ürün ve stok bilgisi için pazar bölümünden yararlanılabilir. Tutanak şu başlıklarla hazırlanır:

• Toplantı bilgisi: tarih, yer, birinci veya ikinci toplantı olduğu, katılan malik sayısı ve toplam arsa payı oranı (yeter sayı kontrolü).
• Gündem: ortak güvenlik sisteminin bakımı veya yenilenmesi, teklif seçimi, gider paylaşımı ve yöneticiye sözleşme yetkisi verilmesi tek maddede açık yazılır.
• Teklif özeti: değerlendirilen tekliflerin sayısı, kapsamı ve seçilen teklifin ayırt edici şartları.
• Karar ve oylama: kabul, ret ve çekimser oy sayıları; kararın sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alındığı.
• Gider paylaşımı: arsa payı oranında mı eşit mi bölüneceği, avansın tutarı ve ödeme takvimi; kiracı bulunan bağımsız bölümler için malik bilgilendirilmesi.
• Yönetici yetkisi: hangi tutar ve süreyi aşmayacak şekilde sözleşme imzalanacağı, ödemelerin hangi hesaptan yapılacağı.
• İmzalar ve defter: karar noter tasdikli deftere yazılır, toplantıdaki maliklerce imzalanır, aykırı oy verenler sebebini yazar (m.32).

Bayifi'nin bu konudaki yeri

Apartman ve site yönetimleri teklif toplarken bölgesindeki kurulumcuları Bayifi bayi listesinden ve bayi haritasından inceleyip karşılaştırabilir; il il firma dizini profil, hizmet ve marka bilgilerini bir arada gösterir.

Kamera, diafon ve alarm firmaları ise toptancıların stoklu ürünlerine pazar bölümünden ulaşabilir ve firmasını kaydol sayfasından ekleyerek apartman ve site projelerinde görünür olabilir.