Çatıya, Balkona ve Cepheye Kamera Takmak: Kat Malikleri İzni, Mantolama ve Ortak Alan Kullanımı

Çatı, cephe ve balkon ortak yer midir, bağımsız bölüm müdür?

Çatı, temel, taşıyıcı sistem ve dış duvarlar Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (634 sayılı) ana gayrimenkulün ortak yerleri arasında sayılır; ortak yer olması, bir maliki özel kullanıma alması hâlinde bile bu niteliği ortadan kaldırmaz. Ortak yerlerin listesi kanunun 4. maddesindedir ve her kat maliki arsa payı oranında bu yerlerin paydaşıdır.

Bağımsız bölüm ise kat maliklerinden birinin özel mülkiyetindeki daire, dükkân ya da ofisin iç kısmıdır. Daire içine takılan kamera, kayıt cihazı ya da alarm paneli genel olarak bu alana girer ve diğer maliklerin kararını gerektirmez. Burada kritik soru, cihazın nereye monte edildiğidir: duvarın iç yüzü mü, dış yüzü mü, çatı örtüsü mü?

Balkon ayrı bir gri alandır. Balkonun zemini ve içi çoğu projede bağımsız bölümün eklentisi gibi kullanılır; ancak korkuluk, dış yüz ve balkonun cepheye yansıyan görüntüsü binanın dış bütünlüğünü oluşturur. Uyuşmazlıkta mahkemeler tapu kaydı, yönetim planı ve mimari projeye birlikte bakar; bu yüzden balkona dışa bakan bir kamera takılmadan önce bu belgelerin kontrol edilmesi gerekir.

• Ortak yer: çatı, çatı örtüsü, bacalar, temel, taşıyıcı kolon ve kirişler, dış duvarlar, ortak merdiven ve giriş.
• Bağımsız bölüm: dairenin iç duvarları, tavanı, zemin kaplaması ve içindeki tesisat.
• Gri alan: balkon korkuluğu, balkon dış yüzü, pencere dışı denizlik ve mantolu cephe; projeye ve yönetim planına bakılır.

KMK m. 19 ve 4/5 kuralı: kat maliki tek başına neyi yapabilir?

Kat maliki, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapmak ya da dış cephenin rengini değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dörtünün yazılı rızasını almak zorundadır; kural KMK m. 19/2'de yer alır ve 2007'de 5711 sayılı Kanun'la bu şekle gelmiştir. Çatıya direk dikmek, cepheye kamera kolu monte etmek ya da ortak duvara dış ünite asmak bu kapsamda değerlendirilir.

Beşte dörtlük oran, toplantıya katılanlara göre değil, bina içindeki bütün kat maliklerinin sayısına göre aranır ve rıza yazılı olmalıdır. Sözlü onay, WhatsApp'ta verilen tek satırlık cevap ya da toplantıda el kaldırma tutanağa geçmemişse, sonradan ispat sorunu çıkarır. Bu yazıda yalnızca montaj yerine bakıyoruz; apartman içi kameranın genel izin mantığı için kamera takmak için izin gerekir mi yazısına, oy çoğunluğu ayrıntıları için diafon değişimi kat malikleri kararı yazısına bakabilirsiniz.

Yönetim planında değişiklik gerekiyorsa, örneğin planda cephe kullanımı yasaklanmışsa, planı değiştirmek için de bütün kat maliklerinin beşte dörtünün oyu gerekir (KMK m. 28). Kat malikleri kurulunun toplantı usulü ve ikinci toplantıda salt çoğunlukla karar alınabilmesi ise m. 29'da düzenlenir; ancak bu salt çoğunluk, m. 19/2'nin yazılı rıza şartının yerine geçmez.

• Tek başına yapılabilir: daire içine kamera, kayıt cihazı, alarm paneli ve iç mekân sireni; ortak yer ve bağımsız bölümlere zarar vermeyecek şekilde.
• 4/5 yazılı rıza gerekir: çatıya direk, cepheye kamera kolu, dış ünite, bulut dolap, anten ya da güneş paneli; ortak duvardan kablo geçişi.
• Mahkeme kararı: acil onarım ve yapıyı güçlendirme gibi hâllerde, bozukluğun mahkemece tespit edilmesiyle rıza aranmaz; kamera kurulumu bu istisna değildir.

Çatıya kamera, direk, siren ve güneş paneli takmak

Çatı, binanın en hassas ortak yeridir; üzerine konan her direk ya da kutu hem taşıyıcı hem su yalıtım katmanını etkiler. Bu nedenle çatıda yapılacak montaj, sadece kat maliki izniyle değil, uygulamanın sızdırmazlık ve yük açısından da incelenmesiyle yapılmalıdır.

Direk ya da braket çatı örtüsüne sabitlendiğinde delik açılır ve bu delik, su yalıtımını (membran, bitümlü örtü ya da kiremit altı katman) bozabilir. Sızıntı yaşanırsa en çok etkilenen üst kat maliki ya da çatı altındaki daire olur; uyuşmazlıkta sorumluluk, deliği açan kurulumcuya ve izni isteyen kat malikine yönelebilir. Rüzgâr yükü de önemlidir; direk esnemesi ve titreşimi için rüzgârda kamera görüntüsü sallanıyor yazısına bakılabilir.

Çatıyı bir maliki sürekli kullanımına açmak, ya da kiraya vermek (örneğin baz istasyonu, reklam ya da panel kirası) ise 4/5'ten daha ağır bir karar konusu olabilir. Yargıtay uygulamasında ortak yerin amacı dışında kullanılması ve kiraya verilmesinin kat maliklerinin oybirliğini gerektirebileceği kabul edilir; bu tür bir niyet varsa avukat görüşü alınmalıdır.

• Montajdan önce çatı yalıtımının türünü ve garantisini öğrenin.
• Delik açılacaksa su yalıtımı onarımını ve sorumluluğu yazılı sözleşmede belirtin.
• Direk için rüzgâr yükü ve yıldırımdan korunma topraklaması planlayın.
• Güneş paneli ya da anten gibi ek cihazlar için aynı rızayı ayrıca isteyin.

Mantolu cepheye kamera takmak: delme, garanti ve sızıntı sorumluluğu

Mantolamalı bir cepheye kamera ya da braket bağlamak, ısı yalıtım katmanının sürekliliğini bozar; delik ve çıkıntılar ısı köprüsü ve su girişi riski doğurur. Mantolama genellikle bütün binayı kapsayan bir kat malikleri kurulu kararıyla yapıldığı için, uygulamayı yapan firmanın verdiği garanti çoğu zaman delme ve sonradan eklenen aksamla birlikte geçersiz sayılabilir; garanti belgesindeki şartlar mutlaka okunmalıdır.

Teknik olarak doğru yöntem, braketi yalıtım katmanını geçerek taşıyıcı duvara (tuğla, beton) sabitlemek, delik çevresini yalıtım uyumlu mastik ve sızdırmaz manşetle kapatmak ve kabloyu aşağıdan yukarıya doğru damlama ilmeği oluşturarak taşımaktır. Eğer kablo mantonun üzerinden dolaştırılacaksa, kanal ve klipsler mantoyu ezmemelidir.

Sızıntı ya da yalıtım hasarı çıktığında sorumluluk zinciri şöyle işler: montajı yapan kurulumcu iş sözleşmesine göre, izin veren yönetim ya da kat malikleri ortak yer hasarına göre, mantolamayı yapan firma ise kendi garanti şartlarına göre değerlendirilir. Bu yüzden delme noktasının fotoğrafı, kullanılan sızdırmazlık malzemesi ve tarih, teslim tutanağına eklenmelidir.

• Garanti belgesinde delme ve ek montaj şartını kontrol edin.
• Braketi yalıtım katmanından geçirip taşıyıcı yüzeye sabitleyin; mantoya yük bindirmeyin.
• Delik çevresini sızdırmazlık malzemesi ve manşetle kapatın.
• Kablo girişinde damlama ilmeği bırakın; suyun kabloyu takip edip içeri girmesini önleyin.
• Montaj öncesi ve sonrası fotoğraf alın ve teslim tutanağına ekleyin.

Cephe görünümü, belediye kuralları ve yönetim planı

Dış cephede cihaz görünmesi belediye imar ve kentsel tasarım düzenlemelerinde sınırlanabilir; bu kurallar şehre, ilçeye ve hatta mahalleye göre değişir. Bazı belediyeler klima dış ünitesi, tabela ve anten gibi cihazların ana cephede görünmesini kısıtlar ya da özel tasarım kuralı koyar; kamera ve siren için ayrı bir genel kural olduğunu varsaymak yerine ilgili belediyenin imar müdürlüğünden güncel durum sorulmalıdır.

Yönetim planı da bağlayıcıdır: plan tüm kat maliklerini ve sonradan gelenleri bağlar. Planda cepheyi ya da çatıyı kullanma yasağı veya özel kural varsa, 4/5 rıza alınsa dahi plan değişikliği gerekebilir. Bu nedenle kurulumcu, ilk adım olarak yönetim planının güncel bir kopyasını ve mimari projeyi talep etmelidir.

Tescilli ya da korunması gereken yapılarda ek izin süreçleri devreye girebilir; böyle bir binada çalışılacaksa ilgili koruma kurulu ve belediye ile yazışmak gerekir.

Kiracı, ev sahibi ve site yönetimi: kim izin verir?

Kiracı, kat maliki gibi ortak yerlerde değişiklik yapamaz; kanun, bağımsız bölümü sürekli kullananları da kat maliklerinin yükümlülüklerine bağlar (KMK m. 18/2). Dolayısıyla kiracı, dairenin içine kendi kamerasını takabilir; ancak çatı ya da cephe ile ilgili her iş için ev sahibinin ve gerekiyorsa kat maliklerinin yazılı izni şarttır.

Sitelerde ve işletme projesi olan yapılarda kararı çoğunlukla site yönetimi veya yönetim kurulu verir; ancak yönetici, kendi yetkisini aşan değişikliği tek başına onaylayamaz. Yönetim planı, yöneticiye hangi işlerde yetki verdiğini yazar. Yazılı izin yerine sözlü onay yeterli kabul edilmemelidir.

Kameranın apartmanın ortak güvenliği için takıldığı durumlarda, masrafın ortak gider olup olmadığı ayrı bir konudur; bunun için apartmanda güvenlik sistemi giderleri yazısına bakılabilir.

Komşu mahremiyeti ve TCK 134: görüş açısı sınırı

Kameranın görüş açısı komşunun balkonuna, penceresine ya da bahçesine kayıt yapacak şekilde yönlendirilirse, izin alınmış olsa bile özel hayatın gizliliğini ihlal riski doğar. TCK m. 134'e göre kişilerin özel hayatının gizliliğini ihlal eden kişi altı aydan iki yıla kadar hapis ya da adli para cezası ile karşılaşır; ihlal görüntü veya seslerin kayda alınması yoluyla yapılmışsa cezanın alt sınırı bir yıldır.

Bu nedenle kamera kurulumunda kapsama alanı, yalnızca sahibin kendi alanını ve ortak giriş-çıkışı kapsayacak şekilde ayarlanmalı; komşu alanlar için maskeleme (privacy mask) kullanılmalıdır. Kişisel verilerin işlenmesi bakımından KVKK da devreye girer; kayıt süresi ve erişim yetkisi ayrıca belirlenmelidir. Dışarıya bakan kameralarda vandalizme karşı koruma için vandalizm riskli bölgede kamera koruması yazısı da faydalıdır.

• Kamera açısını komşunun balkon, pencere ve avlusundan uzak tutun.
• Görüş alanında kalan komşu bölgeleri için gizlilik maskesi tanımlayın.
• Kaydı yalnızca yetkili kişilerin görebileceği şekilde yapılandırın.

Kurulumcu için yazılı izin, kroki ve sözleşme maddeleri

Kurulumcu için en güvenli yol, işe başlamadan önce izin kararını, montaj krokisini ve sorumluluk dağılımını yazılı hâle getirmektir; sonradan çıkacak bir uyuşmazlıkta elde kalan tek kanıt budur. İzin evrakı, bütün kat maliklerinin 4/5'inin imzasını ya da noter onaylı karar defteri örneğini içerebilir.

Krokide cihazın hangi duvar, cephe ya da çatı noktasına, hangi yükseklikte ve hangi yönde monte edileceği gösterilmelidir. Kablo güzergâhı, geçiş delikleri ve kullanılacak sızdırmazlık malzemesi de bu çizime işlenir. Böylece mantolama, çatı yalıtımı ve cephe görünümü ile ilgili sonradan yapılacak itirazlarda yapılan iş açıkça kayıtlıdır.

• Yönetim planı ve mimari projenin güncel kopyasını alın.
• 4/5 yazılı rıza belgesini (isim, daire no, tarih, imza) dosyalayın.
• Montaj krokisi: konum, yükseklik, bakış yönü ve kablo yolu.
• Sözleşmeye çatı ve cephe delme sorumluluğu, sızıntı onarımı ve garanti etkisini yazın.
• Kamera görüş alanında komşu mahremiyetine ilişkin ayarı teslim tutanağına ekleyin.
• Teslimde fotoğraflı tutanak ve kullanıcı bilgilendirmesi yapın.

Bayifi'nin bu konudaki yeri

Bayifi, ortak alan montajı gibi izin ve saha koşulu gerektiren işlerde deneyimli kurulumcuyu bulmak için kullanılabilecek bir dizindir. Kurulumcu bulmak için bayiler sayfasındaki il rehberlerine bakabilir, toptan ürün ve stok için pazar bölümünü kullanabilirsiniz. Kurulumculuk ya da toptancılık yapıyorsanız firmanızı kaydol sayfasından ekleyebilirsiniz.