Apartman Yöneticisi için Yıllık Güvenlik Kontrol Listesi: Kamera, Alarm, Yangın, Aydınlatma, Geçiş ve KVKK

Yıllık güvenlik kontrol listesi nedir ve yönetici neden sorumludur?

Yıllık güvenlik kontrol listesi, binadaki güvenlik ve emniyet sistemlerinin çalıştığını kanıtlayan, tarihli ve imzalı bir denetim kaydıdır. Kayıt tutmanın amacı yalnızca düzen sağlamak değildir; bir hırsızlık, yangın ya da kişisel veri şikâyetinde yöneticinin gerekli özeni gösterdiğini belgelemesini sağlar.

Sorumluluğun hukuki dayanağı iki metinde görülür. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yönetim planında aksi yazılmadıkça yöneticiye anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alma ve kat malikleri kurulunun kararlarını uygulama görevi verir; asansörlerin aylık bakımı ve yıllık kontrollerinin yaptırılması da aynı maddede sayılmıştır. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete, 19 Aralık 2007, sayı 26735) ise kat mülkiyetli binalarda yöneticiyi, site yönetimi olan yerlerde site yöneticisini sorumlu tutar; acil aydınlatma, yönlendirme ve yangın algılama sistemlerinin standartlara uygun periyodik kontrol, test ve bakımı bu sorumluluğun içindedir.

Kamera ve kayıt sistemi nasıl test edilir?

Kamera testinin ilk kuralı, canlı görüntünün değil kaydın ve geriye dönük oynatmanın denenmesidir; kamera ekranda görünür ama kayıt yapmıyor olabilir. Bu nedenle yılda en az bir kez, yönetici ya da yetkili kurulumcu eşliğinde aşağıdaki adımlar sırayla uygulanır.

• Tüm kanalları say: kayıt cihazındaki her kamera ekranda görüntü veriyor mu, kablo ve konnektörde kopukluk var mı.
• Tarih ve saati doğrula: cihaz saati yanlışsa kayıt delil değerini ve olay eşleştirmesini zayıflatır; mümkünse otomatik zaman senkronizasyonu (NTP) açık olmalı.
• Geriye dönük oynatma yap: rastgele seçilen bir kamerada 3 gün, 10 gün ve hedef saklama süresinin son günündeki kayıt açılıp izlenmeli.
• Kayıt modunu gözden geçir: sürekli, hareketle ya da zamanlanmış kayıt hangi kamerada seçili, kapı ve otopark girişi gibi kritik noktalar sürekli kayıtta mı.
• Diski kontrol et: diskin sağlık (S.M.A.R.T.) durumu, yeniden yazma sayısı ve cihazın disk hata uyarıları incelenmeli; gerekirse sürekli yazmaya uygun disk takılmalı.
• Görüntü kalitesini değerlendir: lens ve kubbe camı temizlenmeli, pencere ve ışık yansımaları, gece kızılötesi aydınlatma ve plaka ya da yüz okunurluğu gerçek ortamda denenmeli.
• Güç kaynağını sına: PoE kullanan sistemlerde switch yükü, IEEE 802.3af (yaklaşık 15,4 W), 802.3at (yaklaşık 30 W) ve 802.3bt (60–90 W) sınıflarından kameranın gerektirdiğine uymalı; elektrik kesintisinde kayıt cihazının yedek güç ünitesi (UPS) devreye girmeli.
• Erişim hesaplarını temizle: ayrılmış yönetici ve personelin hesapları silinmeli, varsayılan parolalar değiştirilmeli, cihaz yazılımı güncellenmeli; ayrıntı için IP kamera siber güvenliği yazısına bakın.

Kayıt süresi ve depolama kapasitesi nasıl hesaplanır?

Saklama süresi, disk kapasitesi ile kameraların toplam bit hızının oranıdır. Hesabın temeli şudur: 1 Mbps'lik bir akış günde yaklaşık 10,8 GB (1 × 86.400 saniye ÷ 8) yer kaplar. Böylece günlük tüketim = kamera sayısı × kamera başına Mbps × 10,8 GB olur; saklama süresi (gün) = kullanılabilir disk kapasitesi ÷ günlük tüketimdir.

Örnek: 8 kamera, her biri 4 Mbps ile sürekli kayıt yapıyorsa günlük tüketim 8 × 4 × 10,8 = 345,6 GB'tır. 30 gün saklama için yaklaşık 10,4 TB kullanılabilir alan gerekir. Hareketle kayıt, düşük kare hızı ya da bit hızı kısıtı bu değeri azaltır; H.265 gibi daha verimli sıkıştırma codec'i benzer kalitede daha düşük bit hızı sağlayabilir.

Diskin üzerindeki etiket kapasitesi biçimlendirme sonrası düşer ve cihaz çoğu zaman bir miktar alanı ayırır; bu yüzden hesaba pay bırakmak gerekir. Hesaplanan süre ile cihazın gerçekte tuttuğu süre farklıysa ayar ya da disk sorunu vardır.

Alarm ve yangın algılama sistemi bakımında nelere bakılır?

Yangın algılama sistemi her yıl işlev testinden geçirilmeli, hırsız alarmı ise panelden dedektöre kadar çalışma testi yapılmalıdır. Yangın algılama ve uyarı sistemleri için yönetmelik TS EN 54 serisine uygunluk arar; hırsız ve izinsiz giriş alarm sistemlerinde ise EN 50131 serisi referans alınır.

Yönetmelik, bu sistemlerin kontrol, test ve bakımını bina sahibi veya yöneticisinin sorumluluğunda sayar. Pratikte bu, yetkin bir firmadan yazılı servis raporu almak anlamına gelir; raporu dosyalamak yöneticinin elini güçlendirir.

• Yangın paneli: arıza ve uyarı ledlerini kontrol et, panel olay geçmişini incele, yedek akülerin durumunu ve kablo kopukluğu izlemesini test ettir.
• Dedektör ve butonlar: duman ve ısı dedektörleri ile el butonlarını tek tek denet; kirli ya da boyanmış dedektörü değiştir.
• Sirenler: sesli ve ışıklı ikaz tüm katlarda duyuluyor ve görülüyor mu, kapalı kapı ardında yeterli seviyede mi kontrol et.
• Söndürme tüpleri: yönetmelik düzenli kontrol ve yıllık bakım öngörür; basınç göstergesi, mühür, son kullanma ve erişilebilirlik gözden geçirilmeli.
• Hırsız alarmı: manyetik kontak, hareket dedektörü ve sireni test et; yanlış alarm geçmişi varsa nedenini araştır.
• Pil ve akü: kablosuz dedektör pillerini ve panel akülerini üretici önerisine göre değiştir; alarm paneli ve dedektör pil değişimi rehberi adımları anlatır.
• Asansör: Kat Mülkiyeti Kanunu 35. madde gereği aylık bakım ve yıllık kontrol belgeleri güncel mi bak.

Aydınlatma: dış mekân, ortak alan ve acil durum aydınlatması

Aydınlatma hem caydırıcılık hem de kamera görüntü kalitesi için güvenlik sisteminin parçasıdır; yetersiz aydınlatılan alanda kamera gece kızılötesine kalır ve görüntü netliği düşer. Bu nedenle kontrol listesinde lamba ve sensör testi ayrı bir başlık olarak yer almalıdır.

Acil durum aydınlatması ise ayrı bir yükümlülüktür. Yangın yönetmeliği; kaçış yolları ve merdivenlerin aydınlatılmasını, normal enerji kesildiğinde acil aydınlatmanın otomatik devreye girmesini ve kaçış yolu merkez hattında yeterli aydınlık seviyesini (en az 1 lux) şart koşar. Acil durum yönlendirme armatürlerinin çalışma süresi de yönetmelikte tanımlıdır: en az 60 dakika, kullanıcı yükü 200'den fazlaysa en az 120 dakika.

• Giriş, otopark ve bahçe: lambalar ve hareket veya alacakaranlık sensörleri çalışıyor mu, yanmayan armatür var mı.
• Kamera önündeki ışık: doğrudan lense gelen parlak ışık ve karşı ışık sorunu yaşanan noktalar belirlenmeli.
• Acil aydınlatma: elektrik kesilerek ya da test düğmesiyle armatürlerin yandığı, akülerin süreyi tutturduğu doğrulanmalı.
• Çıkış yönlendirme levhaları: merdiven, kat holü ve kaçış kapılarında görünür ve yönlendirici olmalı.
• Merdiven ve kat holleri: zaman röleleri ve sensörler, kullanıcıyı karanlıkta bırakmayacak süre ayarına sahip olmalı.

Kapı, otomatik kapı ve geçiş kontrolü nasıl denetlenir?

Kapı ve geçiş sistemlerinin kontrolü iki hedefi birlikte gözetir: yetkisiz girişi engellemek ve yangın ya da acil durumda herkesin güvenle çıkabilmesini sağlamak. Yönetmelik, kaçış yollarında çıkışı engelleyecek kilit ve engel bulundurulmasını yasaklar; bu yüzden elektromanyetik kilit gibi elemanlar yangın alarmı ya da elektrik kesintisinde kapıyı serbest bırakacak şekilde kurulmalıdır.

Kartlı, parmak izli veya yüz tanımalı sistemler kişisel veri üretir; kimin ne zaman girdiğini gösteren kayıtlar da bu kapsamdadır. Otopark girişinde plaka okuma varsa otopark ve plaka verisi ile KVKK yazısındaki ilkeler uygulanmalıdır.

• Ana giriş kapısı: kapı kapatıcı, kilit dili ve kapı açık kalma uyarısı çalışıyor mu.
• Interkom ve kapı açıcı: her daire cihazı ile zil ve kapı açma işlevi denenmeli.
• Otomatik kapı ve bariyer: fotosel ve sıkışma koruması çalışıyor mu, acil durumda elle açılabiliyor mu.
• Yangın merdiveni ve kaçış kapıları: dışarıdan anahtar gerektirse bile içeriden anahtarsız açılmalı, önü eşya ile kapatılmamalı.
• Kart ve kumanda envanteri: taşınan kiracıların ve ayrılan personelin kart ve kumandaları iptal edilmeli, yetki listesi güncellenmeli.
• Anahtar yönetimi: çatı, kazan dairesi, elektrik panosu ve teknik odaların anahtarı kimde, kayıt altında mı.

KVKK: kamera uyarı levhası, aydınlatma metni ve kayıt erişim prosedürü

Apartmanda kamera kullanımı mümkündür, ancak Kişisel Verileri Koruma Kurumu'nun 8 Haziran 2026 tarihli duyurusuna göre makul mahremiyet beklentisine, veri güvenliğine ve aydınlatma yükümlülüğüne uyularak yapılmalıdır. Duyuru; merdiven boşluğuna ve kapısı açıldığında daire içinin görüneceği kapı önlerine kamera konulmamasını, asansörde gerekçenin açıkça belirtilmesini, ses kaydı ve yüz tanıma gibi özel hayata müdahale eden özelliklerin bulundurulmamasını ve kayıtlara yalnızca yetkili kişilerin erişmesini ister.

Aydınlatma, 6698 sayılı Kanun'un 10. maddesi kapsamında ortamın kameralarla izlendiğini bildirmekle yerine getirilir. Pratikte iki katmanlı uygulanır: kamera bölgesine girmeden önce görünür uyarı levhası ve ayrıntıları içeren aydınlatma metni; örnek içerik için KVKK kamera uyarı levhası ve aydınlatma metni yazısına bakabilirsiniz.

Kanun sabit bir saklama günü belirlemez; Kurum, kayıtların makul süre tutulmasını, amaç ortadan kalkınca imha edilmesini ve olay hâlinde yalnızca ilgili kaydın hukuki süreç boyunca saklanmasını bekler. Süreyi amaca göre yönetim belirler ve aydınlatma metnine yazar. Güvenlik tedbirleri 6698 sayılı Kanun'un 12. maddesine dayanır.

• 1. Yetkili kişileri yaz: kayıtları izleyebilecek yönetici ve görevli adları yazılı olarak belirlenmeli; güvenlik görevlisi ya da kapıcının kayıt ekranına erişimi gerekçelendirilmeli.
• 2. Talebi yazılı al: kayıt izleme veya kopya talebi tarih, talep eden, gerekçe ve ilgili saat aralığıyla bir deftere ya da forma işlenmeli.
• 3. Üçüncü kişileri koru: komşuların görüntüsü olan kayıt paylaşılacaksa gereksiz kişiler maskelenmeli ya da yalnızca ilgili bölüm verilmeli.
• 4. Resmî talebi ayır: kolluk veya savcılık yazısı ile komşu talebi farklı işlenir; resmî yazı dosyada saklanmalı.
• 5. Başvuruları takip et: ilgili kişinin kendi görüntüsünü isteme başvurusu en geç 30 gün içinde yanıtlanmalıdır.
• 6. Silme düzenini kur: cihaz kayıtları süre dolunca kendiliğinden üzerine yazıyor mu, harici yedek varsa süresi belli mi kontrol et.
• 7. Kararı belgeye bağla: kamera kurulumu ortak alan konusu olduğundan kat malikleri kurulu kararı ve gerekli nisap için yönetim planına bakılmalı, şüphede hukuk danışmanından görüş alınmalı.

Kontrol sonucu nasıl kaydedilir ve yıl boyunca ne zaman tekrarlanır?

Yapılan her kontrolün tarih, kişi, bulgu ve düzeltici işlem ile kayıt altına alınması, listenin değerini belirler. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesi yöneticiye kararları, tebligatları ve giderleri deftere yazma ve belgeleri dosyada saklama görevi verir; güvenlik raporlarını aynı dosyada tutmak doğal bir uygulamadır.

Aşağıdaki takvim bir öneridir; ürün ve mevzuat gerekleri bina durumuna göre değişir.

• Aylık: asansör bakımı, acil aydınlatma görsel kontrolü, kamera ekranı ve saat kontrolü.
• Altı ayda bir: yangın söndürme tüpü kontrolü, kayıt oynatma testi, kapı ve geçiş kontrolü.
• Yılda bir: yangın algılama ve hırsız alarmı işlev testi, disk sağlığı, parola ve yetki gözden geçirmesi, aydınlatma metni ve levha güncelliği, servis raporlarının dosyalanması.
• Olay sonrası: hırsızlık, yangın alarmı veya kamera arızasından sonra planlanmamış kontrol yapılmalı.
• Yönetici değişiminde: anahtar, parola, kart yetkisi ve kayıt erişim listesi devredilmeli.

Bayifi bu konuda nasıl yardımcı olur?

Bayifi, güvenlik sistemi kurulumcuları ile toptancıları buluşturan bir B2B pazar yeridir; kontrol listesinde çıkan eksikler için firma bulmanıza yardımcı olur. İl il kurulumcu dizinine bayiler sayfasından, firmaları harita üzerinde görmek için bayi haritasından bakabilirsiniz. Sektörden bir firmaysanız kaydol sayfasından kaydınızı oluşturabilirsiniz.